La loi de finances pour 2018 a supprimé l’ISF pour mieux le remplacer par l’IFI (« impôt sur la fortune immobilière »). L’IFI va toucher tous les particuliers dont le patrimoine immobilier se compose au 1^er janvier 2018 de biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement en France et à l’étranger et dont la valeur nette taxable est supérieure à 1,3 million d’euros. Les déclarations devant être réalisées aux mêmes dates que celles relatives à l’impôt sur le revenu, il est temps d’analyser les changements opérés par cette nouvelle imposition.

Tout l’immobilier, rien que l’immobilier

Concrètement, seul le patrimoine immobilier est concerné par cette nouvelle imposition. Sont désormais exclus tous les placements financiers, ou autres, sans rapport avec l’immobilier.

Vont donc être pris en compte :

• les biens immobiliers au sens juridique du terme, quel que soit leur mode de financement (résidences, biens locatifs, terrains…),
• les titres de sociétés détenant de l’immobilier en France, à concurrence de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers, sous réserve d’une détention minimale du capital ou des droits de vote de la société,
• les titres de sociétés civiles immobilières,
• les contrats d’assurance-vie pour la fraction investie en immobilier.

En matière de droits de propriété démembrés, la loi a prévu de nouvelles dispositions spécifiques.

Restent tout de même exonérés sous certaines conditions les biens professionnels, les OPC (organismes de placement collectif) ou fonds d’investissement composés de moins de 20 % d’actifs immobiliers, les biens donnés en location meublée, les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel ou encore les bois et forêts.

Une réduction des dettes déductibles

Certaines dettes existant au 1^er janvier 2018 sont toujours déductibles. Il s’agit notamment de celles relatives aux emprunts immobiliers mais dorénavant sous certaines conditions, aux dépenses de travaux, à l’acquisition de parts ou d’actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables, ou encore au paiement des impôts dus à raison des propriétés concernées.

En revanche, il n’est plus possible de déduire l’impôt correspondant aux revenus des biens immobiliers tels que les revenus fonciers.

Attention, concernant les biens immobiliers financés intégralement par un prêt in fine, ce dernier est désormais considéré comme amortissable. En pratique, cela signifie que la valeur déductible du prêt diminuera chaque année d’un pourcentage correspondant au nombre d’années sur lequel le prêt a été contracté.

Les prêts familiaux qu’ils soient consentis directement ou indirectement ne sont en principe plus déductibles sauf exception.

Grande nouveauté : la loi a mis en place un plafonnement de la déduction de la globalité des dettes. Si la valeur des biens taxables excède 5 millions d’euros et que le montant total des dettes admis en déduction est supérieur à 60 % de la valeur de ces biens, la fraction dépassant cette limite de 60 % n’est plus déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

Un barème inchangé

De la même manière que pour l’ISF le calcul va s’opérer par application d’un barème progressif au patrimoine immobilier net imposable. Le système du plafonnement reste également applicable.

Enfin, notons que la réduction existant en faveur de l’investissement dans les PME a été supprimée. Aujourd’hui la seule possibilité de réduire le montant de l’IFI est donc de réaliser des dons au profit d’organismes d’intérêt général afin de bénéficier d’une réduction égale à 75 % des dons réalisés, et ce dans la limite de 50 000 €.